レンタルスペース投資とは？仕組みや始め方、失敗しないコツをわかりやすく解説

今日、投資法の一つとして関心が高まるレンタルスペース事業。年々需要が増大しているため、副業として興味をお持ちの方も多いのではないでしょうか？

そこで今回は、レンタルスペース投資が気になる方に向けて、その仕組みや始め方などをわかりやすく解説します。レンタルスペース投資の魅力だけでなく、メリット・デメリットも詳しくお伝えするので、ぜひ参考にしてみてください。

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レンタルスペース投資とは？仕組みやスペースの種類を紹介！

はじめに、レンタルスペース投資が具体的にどういった投資法なのか、詳しく解説します。スペースそのものの種類をはじめ、利益を出すまでの仕組みも見ていきましょう。

レンタルスペースとは？

レンタルスペースとは、空きスペースを一定時間有料で貸し出すサービスのこと。インターネットを介してモノやスキル、場所を貸し借りする「シェアリング・エコノミー」の一種です。以下のように種類豊富で、用途によって使い分けられています。

• 貸し会議室
• イベントスペース
• パーティールーム
• セミナールーム
• ダンススタジオ
• 撮影スタジオ

国内での需要は年々高まっていて、2022年には全国に約2万のレンタルスペースが存在（参考：株式会社スペースマーケットIR資料）。利用者は今後も増えていき、最終的には約243万ものレンタルスペースが現れると予測されています。

レンタルスペース投資とは？利益が出る仕組みは？

レンタルスペース投資とは、利用者の目的に合わせて空きスペースを貸し出し、その利用料で収益を得るビジネス手法のことです。貸し出す物件は、下記いずれかの方法で確保します。

• 所有物件を活用する
• 新たに物件を購入する
• 新たに物件を賃貸する

従来の不動産投資と異なり、物件を所有していない方でも始められるのが魅力です。

新型コロナの影響で働き方が大幅に変化した日本では、企業や自宅以外の作業場所として、レンタルスペースの需要が増大。用途の幅広さからターゲットの多様化が進んでおり、その市場規模は今後も拡大していく見込みが持たれています。

将来を見据えて投資を始めたい方に、ぜひおすすめしたい投資法です。

民泊とは？レンタルスペースとの違いとは？

民泊とは、文字通り「民家に泊まること」を意味する言葉です。最近は、自宅や所有する物件の一部または丸ごとを有償で貸し出し、対価を得るビジネスのことを指す場合もあります。

幅広い目的のために時間単位で利用できるレンタルスペースと違い、用途が宿泊に限定されている民泊。利用者は、最低1日以上の契約が不可欠です。

年間の営業可能日数に上限があり、レンタルスペースのように毎日稼働できない点も押さえておきましょう。

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レンタルスペース投資のメリット６つとは？

続いて、レンタルスペース投資の主なメリットを6つ紹介します。

メリット①：不動産投資よりも初期費用が安い

居住目的で利用される場合、物件の価値は築年数や設備によって左右されがち。なるべく綺麗な物件を確保したければ、多額の初期投資が必要です。

一方のレンタルスペースは、利用時間の短さゆえ、多少古くともニーズが見込めます。追加で内装の整備が必要でも、従来の不動産投資に比べ、大幅に初期費用を抑えられるでしょう。所有している既存物件を活用すれば、さらなるコストダウンも図れます。

初期費用の相場は、50万〜200万円程度を想定しておきましょう。全額回収までの所要期間は、1年〜2年程度です。

メリット②：収益性が高い

レンタルスペース投資には、収益性が高いという魅力もあります。たとえば、毎月家賃8万円の物件をレンタルスペースに転用したとします。1時間あたり1,500円で貸し出す契約が、毎日3回転したとすると、1日あたりの収益は4,500円です。これが1か月安定的に続いた場合、4,500円×30日でひと月に135,000円の収益が発生します。

1日あたりの利用者が増えれば、比例して売上はさらに増大していく仕組みです。いかに稼働率を上げられるかが、レンタルスペース運用を成功させる上で、重要なポイントとなっています。

メリット③：ニーズが増加傾向にある

新型コロナの影響でテレワークが普及した昨今、働く場所としてレンタルスペースを利用する人・企業が増加傾向にあります。
働き方改革やDXの推進によって転職が後押しされる中、企業に属さずフリーランスで活動する人々が増えているのもあって、自宅や会社以外で集中できる空間のニーズが高まっているのでしょう。

ランサーズ株式会社の調査によると、2021年〜2022年における日本のフリーランス人口は1,577万人。調査が始まった2015年に比べ、600万人以上も増加したという結果が出ています。（出典：新・フリーランス実態調査 2021-2022年版）
加え、最近は副業を推進している企業も多いです。今後、レンタルスペースを働く場所として活用する人は、さらに増えていくと予想されます。

メリット④：集客できるプラットフォームが充実している

集客に使えるプラットフォームが充実しており、運営を効率化しやすいのもレンタルスペース投資のメリットの一つ。
スペース情報を発信したり、認知度の向上を図ったりする上で、プラットフォームの利用はほぼ必須要件といっても過言ではありません。レンタルスペース投資に参入したばかりで、集客の方法がよく分からない場合であれ、安定的な利用者の獲得を目指すことが可能です。

多くのプラットフォームは、契約成立時にのみ手数料として20%〜30%程度の料金を支払う、成功報酬型を採用しています。初期費用や月額料金、掲載料金も発生しないケースが多いため、毎月の運営費を抑えながら安心して利用できるでしょう。

メリット⑤：価格変更などフレキシブルな対応がしやすい

長期的な契約を前提とする居住用物件では、契約期間中の利用料の変更が不可能です。一方で、レンタルスペースにはフレキシブルな対応をしやすいというメリットが存在します。社会情勢や市場のニーズを考慮し、柔軟にレンタル条件を変更することで、安定的な利用者の獲得を目指しましょう。

利用料は、競合を参考に決めるのがおすすめです。レンタルスペースの料金相場は、スペースごとの立地や広さ、設備によって変動。類似条件のスペース情報を参照し、適正な価格に設定してください。

メリット⑥：築年数の影響を受けにくい

生活の拠点となる居住用の物件は、築年数次第でその価値が決まります。逆に、短時間の利用が多いレンタルスペースでは、築年数があまり重視されません。最低限必要な設備さえあれば十分な需要を見込めるので、物件用意のための予算を抑えられるのが魅力です。
もしも既存の所有物件の中で、古さを理由に利用者が現れない物件があれば、レンタルスペースへの転用を検討するのも一つの手です。立地条件や広さによっては、大幅に収益を回復できる可能性があります。

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レンタルスペース投資のデメリット・リスク５つとは？

前項で触れた通り、レンタルスペース投資には複数のメリットがあります。一方で、デメリットやリスクもあるため、それぞれきちんと理解した上で参入をご検討ください。

デメリット①：収入が不安定

レンタルスペースは、基本1時間単位での貸し出しとなります。マンションやアパートなど、従来の不動産投資のように毎月固定の賃料を受け取れるわけではないので、運用の仕方によっては収入が不安定になりがちです。極端に言えば、集客が上手くできないと売上がゼロに落ち込む可能性もあります。

長期的に安定した収入を得たければ、プラットフォームを活用したり、立地選びに工夫を凝らしたりするといいでしょう。プラットフォーム掲載用の写真は、一目で惹かれるようなものを使うのがおすすめです。競合と比較した際、第一印象がどれだけ魅力的かでクリック率は大きく変わってきます。

あわせてエリアマーケティングを行い、ターゲットとエリア特性が合致する場所を選ぶようにしてください。

デメリット②：住居より立地条件がシビア

レンタルスペース投資では、住居よりも立地条件がシビアです。利用目的やエリア特性を考慮し、長期的な需要が見込まれる場所を選ぶ必要があります。

具体的には、貸し会議室やフリーランス向けのワークスペースならビジネス街、パーティーやイベントの開催地としてなら騒音が気にされないエリアなど、ターゲットを集客しやすい立地で開業しましょう。

立地選びに自信がなければ、不動産屋に物件探しを依頼する手があります。中でもレンタルスペースに特化した不動産屋ならば、短時間で条件のいい場所を提案してもらえるはずです。そういったレンタルスペース専門の不動産屋は、自社でレンタルスペース投資を行っている場合もあり、プロ目線でのアドバイスが聞けるでしょう。

デメリット③：融資を利用しにくい可能性

レンタルスペースに活用する物件の購入や整備には、まとまった資金が要されます。銀行から融資を受ける選択肢もありますが、従来の不動産経営に比べて収益が不安定なレンタルスペース投資では、融資を受けにくいケースが多いです。特に、レンタルスペースの運営が初めてで実績を証明できない場合ほど、審査に通りにくい傾向があります。

開業資金の用意が難しい場合は、信用金庫から融資を受けることを検討してみてもいいでしょう。個人事業主や中小企業との取引を中心に手掛ける信用金庫ならば、比較的審査のハードルが低いです。

他に、商工会議所が設ける小規模事業者持続化補助金を利用する手もあります。小規模事業者持続化補助金とは、商工会議所の管轄地域内で事業を営む事業主を応援するために設けられた制度のこと。完全後払いになるものの、審査に通れば開業資金の一部を補助してもらえる可能性があります。

デメリット④：管理の手間がかかる

レンタルスペースは、予約受付や鍵の受け渡しなどの利用者対応をはじめ、退去後の清掃・ゴミ捨てまで管理の手間が多いです。騒音被害などのクレームが入った場合、その対応に追われることもあります。副業にするには、かなりの覚悟が必要でしょう。

管理の手間を簡略化する方法としては、予約管理システムやスマートロックの導入を推奨します。予約管理システムを使えば、人を介さずとも24時間オンラインで予約を受け付けることが可能。予約が重複する「ダブルブッキング」のリスクも抑えられ、大変便利です。スマホアプリだけで玄関の解錠・施錠ができるスマートロックは、直接鍵を受け渡す手間が簡略化されるシステムとなっています。

清掃やゴミ捨ては、レンタルスペースの運営代行業者に依頼するといいでしょう。毎月定額で任せられる業者が多く、予約が増えるほどお得に利用できます。

デメリット⑤：物件がレンタルスペースとして使えない可能性がある

レンタルスペース投資に賃貸物件を活用する際は、貸主の許可が必要です。ただ、多くの物件は契約時に「転貸NG」を強調しており、審査の段階でレンタルスペースとしての利用を断られてしまう恐れがあります。

転貸は、以下のようなリスクを伴うことから毛嫌いする貸主が多いようです。

• 許可した用途以外で利用されるリスク
• 不特定多数の人に利用されるリスク
• 借主の行方不明時に転貸人が立ち退かないリスク
• 反社会的的勢力に利用されるリスク

どうしても契約したい物件があれば、賃料値上げなどを条件に交渉してみましょう。貸主側のメリットを用意することで、許可を得られるケースもあります。

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レンタルスペース投資の流れとは？どう始める？

いざレンタルスペース投資を始める際は、あらかじめ利益を出すまでの流れを把握しておきましょう。

本項では、レンタルスペース投資の流れを3つのステップに分けてお伝えします。

投資の流れ①：物件を購入する（借りる）

まずは、レンタルスペースとして活用する物件を用意してください。既存の所有物件を利用してもいいですし、新たに物件を購入または賃貸する方法もあります。物件の購入や賃貸を検討している場合は、レンタルスペースの用途に合う立地や広さを重視しましょう。

賃貸物件を活用する場合、貸主の許可が必要です。事前にレンタルスペースとして利用することを伝え、後々契約違反によるペナルティを課されないよう、注意してください。

所有物件の空テナントを利用する際は、念のために既存契約者に確認をとりましょう。騒音などのトラブル防止のため、レンタルスペースの用途にも配慮する必要があります。

投資の流れ②：設備や内装を整える

レンタルスペース投資用の物件を確保した後は、室内の設備や内装を整えていきます。ターゲットのニーズに合わせて機材の購入やリフォームを実施し、快適な室内環境を用意しましょう。

具体例を挙げると、貸し会議室用のレンタルスペースでは、テーブルや椅子、ホワイトボードなどの用意が欠かせません。パーティー目的での利用者は、調理器具やコンロ、大型テレビが備わっていると重宝するはずです。

リピート客を得るためには、なるべく手ぶらで足を運べる内装づくりが重要。利用者の目線から見て何が必要かを考え、快適に過ごせる設備を整えましょう。

投資の流れ③：利用者を募集する

内装づくりが終わったら、いよいよ利用者を募集する工程に入ります。以下は、集客の仕方の一例です。

• 自分でホームページを用意する
• プラットフォームを利用する

基本的には、レンタルスペース専用プラットフォームに登録し、利用者の募集広告を出す流れで進めるといいでしょう。プラットフォームはそれぞれ特徴が異なるため、いかにレンタルスペースとイメージがマッチしたものを選べるかが、運営を成功できるか否かの鍵を握ります。

募集広告に掲載する写真は、できる限り鮮明なものを選んでください。利用者の中には、レンタルスペースの第一印象を写真から判断する人も多いので、どれだけ写真写りがいいかで予約の数が変わる可能性もあるためです。

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レンタルスペース投資に失敗しないためのコツ６つとは？

レンタルスペース投資に失敗したくなければ、下記6つのコツを押さえた上で集客の仕方を検討する必要があります。

1. 利用者が多い駅かつアクセスが良い物件を押さえる
2. 相場を意識した価格設定にする
3. ターゲットを明確にした空間にする
4. 写真が映える内装にする
5. 運営コストを最小限に抑える
6. 防音がしっかりした物件を押さえる

以降では、それぞれの実践方法や注意点などをお伝えします。

①利用者が多い駅かつアクセスが良い物件を押さえる

レンタルスペース用の物件は、ターゲットが多い駅の周辺におさえてください。何らかの目的のために集まる利用者にとって、駅チカであるに越したことはありません。副業として始める時は、自宅や職場からスペースまでの距離の近さも重視しましょう。

緊急の問い合わせが入った場合など、すぐに駆けつけられる場所を選んでおけば何かと安心です。生活し慣れたエリアだと、土地や住人などの特性を把握できているというメリットもあり、ゼロから土地勘を掴む場合に比べ、ニーズに沿ったレンタルスペースづくりがしやすくなります。

②相場を意識した価格設定にする

レンタルスペース運営を失敗しないためには、相場を意識した価格設定が重要です。相場観を無視し、あまりに高額な利用料にしてしまうと、安定的な需要が見込めません。レンタルスペースはそれぞれ立地や広さ、設備などが違うため、条件が似通ったスペース情報を確認してください。

相場の調査にあたり、活用すべきはレンタルスペース専用プラットフォームです。条件検索機能を使えば類似スペースを容易に見つけられ、相場を把握しやすくなります。
プラットフォームによっては、大まかな相場を打ち出している場合もあるでしょう。情報の公開日が比較的新しいようなら、参考までに目を通しておくのがおすすめです。

③ターゲットを明確にした空間にする

内装やインテリアは、ゲスト目線で選びましょう。レンタルスペースの利用者にとって、快適に過ごせる空間でなければ収益を上げるのは困難です。開業するエリアの特性を考慮し、ターゲットの利用目的に合った空間づくりを心掛けてください。

レンタルスペース運営の失敗を防ぐ上で、あわせて注意したいのが利用者の人数です。たとえば、パーティーでの利用を検討している人が、レンタルスペースを選ぶ上で重視するのは部屋の広さ。自宅開催が難しい規模のパーティーが予想されるため、最低でも10人前後が集える間取りを確保するのが無難です。

ただ、十分な間取りの部屋を用意するには、相応の支出が欠かせません。家賃収入の相場が収益を下回らないよう、広さと収益のバランスに配慮した物件を確保する必要があります。

④写真が映える内装にする

パーティーや女子会、推し活といった用途では、手軽に綺麗な写真が撮れるレンタルスペースが人気です。SNS映えを意識したオシャレな内装を用意し、利用者の「利用したい」という気持ちを引き出しましょう。

最近は、撮影スタジオ目的での利用者も増加中。開業するエリアにおいて、需要のある撮影テーマが定まっていれば、関連した飾り付けやグッズを用意するのも一つの手です。

凝り過ぎると初期コストが上がる一方なので、あらかじめ内装に掛ける限度額は決めておきましょう。予算の範囲内で工夫を凝らし、思わず利用したくなる魅力的な空間を目指してください。

⑤運営コストを最小限に抑える

収益の増加を図るにあたり、運営コストを最小限に抑えることも重要です。最も確実な方法としては、人件費を削減する手があります。

その上で活用すべきは、先述した予約管理システムやスマートロック。予約受付や鍵の管理など、従来人を介していた業務が効率化できる便利なサービスなのですが、利用料も比較的良心的な場合が多いので、ぜひ導入を検討してほしいところです。

活用する物件の購入費用や賃料も、安いに越したことはありません。特に、賃料は毎月必須の支出となるため、収益とのバランスを考慮して適切な価格帯の物件を選ぶように注意しましょう。

⑥防音がしっかりした物件を押さえる

パーティーやダンススタジオとしての利用を想定する場合、騒音クレームを防ぐためにも防音性能が高い物件を押さえる必要があります。万が一、騒音によるクレームが発生してしまうと、最悪以下に繋がる恐れがあるので要注意です。

• 一定期間の営業中止
• 営業時間の短縮

利用者からしても、防音対策されているかどうかで利用中の快適性が変わってきます。リピート率を高めたければ、防音性能へのこだわりを欠かさないでください。後から防音工事を施す方法もありますが、その場合は初期コストが大幅に増大しがちです。できる限り、既存の状態で防音性能に優れた物件を活用しましょう。

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レンタルスペース投資は運用次第で高い収益を上げられる！

ここまで解説してきたように、レンタルスペース投資は運用の仕方次第で高い収益を上げられる投資法です。

初期費用相場は50万〜200万円程度で、全額回収までの所要期間は1年〜2年とされています。内訳としては、賃貸物件の活用時で1年〜1年半、物件の新規購入時で1年半〜2年での回収が理想です。短期間で成功できるケースが多いため、初めての投資先にも向いています。

プラットフォームの中には、都内の20㎡〜40㎡ほどのスペースで月に20万〜70万円を売り上げたという実績を謳うところもあります。実績豊富なプラットフォームの力を借り、上手にスペース運用できれば、不動産投資の5倍〜10倍にもなる収益達成も夢ではありません。

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スペリスは、女子会や推し活、大人数の集いなどで集まる場所を探しているユーザーと、それを叶えられるレンタルスペースをつなげるプラットフォームです。

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